Assurance Dommages-Ouvrage à Caen

L’assurance Dommages-Ouvrage (DO) est obligatoire en France depuis la loi SPINETTA de 1978 pour tout maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel, qui souhaite faire construire ou réaliser des travaux importants sur un bâtiment existant.

Elle permet à l’assureur de dédommager son assuré avant toute recherche de responsabilité d’un intervenant. L’assuré est donc très rapidement indemnisé. En France, le délai moyen d’un recours auprès d’un artisan peut prendre généralement plusieurs années.

Cette garantie dommages-ouvrage prend effet à la réception des travaux et elle s’achèvera en même temps que la garantie décennale, soit 10 ans après la réception des travaux.

L’assurance DO doit être souscrite avant le début du chantier. Cependant, la plupart des assureurs acceptent la souscription pendant le chantier voir même après, de façon plus exceptionnelle et sous certaines conditions.

La cotisation d’assurance est calculée en fonction du coût total des travaux, des garanties souhaitées et doit être versée en une seule fois au moment de la souscription.

Pour finir, les critères de souscription des assureurs imposent d’assurer au minimum les 5 lots du « hors d’eau – hors d’air » aussi appelés « clos-couvert » et qu’ils soient réalisés par des entreprises valablement assurées à savoir :

• Maçonnerie
• Charpente
• Couverture et/ou Étanchéité
• Pose des menuiseries extérieures
• Ravalement

Conseillée par l’architecte et le maître d’œuvre, demandée par le notaire en cas de vente et de plus en plus exigée par les banques pour l’octroi du crédit, l’assurance DO est souvent perçue comme « subie » alors qu’elle apporte une sécurité à votre bien immobilier.

Cette garantie obligatoire est essentielle afin d’être couvert à la réception des travaux pour les travaux de réparation engendrés par des malfaçons, fissures importantes, effondrement, affaissement, problème d’étanchéité ou infiltrations mettant en jeu la solidité de la construction ou son impropriété à destination.

Elle est aussi une garantie pour les propriétaires successifs en cas de revente sur une période de 10 ans d’où la demande du notaire.

En France, il n’est pas obligatoire de faire appel à un architecte pour concevoir les plans d’un permis de construire.

Plus précisément, la réglementation en vigueur stipule que le recours à un architecte est obligatoire pour les projets de construction dont :

            – la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 150 m²

– lorsque le bénéficiaire du permis de construire est une personne morale (SCI, SARL, SAS…)

Pour les projets de moins de 150 m², l’intervention d’un architecte n’est donc pas obligatoire, mais peut être recommandée pour garantir la qualité de la conception et du suivi du chantier.

En outre, dans certains cas, les collectivités locales peuvent imposer le recours à un architecte, même pour les projets de moins de 150 m², notamment pour préserver l’esthétique et l’harmonie architecturale du territoire.

Dans tous les cas, il est important de se renseigner auprès de la mairie de sa commune pour connaître les règles d’urbanisme et les obligations en matière de permis de construire, afin de respecter la réglementation en vigueur et de garantir la conformité de son projet de construction.

Le maître d’œuvre (MOE) est le professionnel chargé par le maitre d’ouvrage (MOA), le client, de la réalisation du projet de construction au travers des différentes missions qui peuvent lui être confiées : conception, direction et surveillance des travaux

Non, le recours à un maître d’œuvre n’est pas obligatoire pour construire une maison individuelle en France. Le maître d’œuvre est une personne physique ou morale chargée de la conception et/ou du suivi de la réalisation d’un projet de construction. Il peut s’agir d’un architecte, d’un maître d’œuvre qualifié, d’une entreprise de construction ou d’un bureau d’études.

Cependant, la loi impose certaines obligations aux particuliers qui souhaitent construire leur propre maison. Ils doivent notamment respecter les règles d’urbanisme en vigueur dans leur commune, déposer une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux auprès de la mairie, et respecter les normes de construction en matière de sécurité et d’isolation.

Dans ce cadre, il peut être recommandé pour un particulier de faire appel à un professionnel du bâtiment pour l’aider à réaliser son projet, que ce soit un architecte, un maître d’œuvre ou un constructeur. Ces professionnels peuvent apporter leur expertise technique, juridique et financière pour garantir la bonne réalisation du projet et éviter les éventuels litiges.

Néanmoins, un particulier, appelé aussi le « maître d’ouvrage », même s’il n’exerce pas dans le domaine de la construction, peut endosser le rôle du « maître d’œuvre » et superviser lui-même le chantier et son suivi.

Oui, en France, pour tout projet de construction de maison individuelle (même pour les extensions de moins de 50 m2 depuis le 01/01/2023), une étude thermique est obligatoire pour l’obtention du permis de construire.

Cette obligation est prévue par la réglementation environnementale RE 2020, en vigueur depuis le 01/01/2022, qui impose aux maîtres d’ouvrage de réaliser une étude thermique pour attester de la conformité de leur projet aux exigences de performance énergétique.

Le dossier de demande de permis de construire doit ainsi comporter l’attestation de prise en compte de la RE 2020, le Bbio, qui atteste que le projet respecte les exigences de performance énergétique de la réglementation. Cette attestation doit être établie par un bureau d’études thermiques ou un professionnel qualifié, et doit être jointe au dossier de permis de construire.

L’étude thermique est donc une étape incontournable pour tout projet de construction de maison individuelle en France, qui permet de garantir la performance énergétique, le confort thermique et acoustique, et la conformité aux exigences réglementaires en matière d’énergie et d’environnement, et est donc obligatoire pour l’obtention du permis de construire.

Ci-dessous processus de l’étude thermique : 

Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN prévoit l’obligation pour le vendeur de fournir une étude géotechnique des sols préalable G1 lors de la vente d’un terrain non bâti constructible ou d’un bien bâti après le 1^er janvier 2020 dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente.

Afin de vérifier si votre terrain se trouve dans une zone de ce type, vous pouvez consulter le site gouvernemental Géorisques (https://www.georisques.gouv.fr)  et consulter le document d’information sur les « risques terrain » (à retrouver ici) créé par l’Agence Qualité Construction (AQC).

Ensuite, lors de la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou de maîtrise d’œuvre (comme l’extension d’une maison de plus de 20 m² ou la construction d’une maison), c’est l’étude géotechnique de conception G2 qui est obligatoire dans les zones concernées par le risque de RGA. L’étude géotechnique des sols de conception n’est donc pas réalisée avant la vente mais avant les travaux.

Attention, il ne sera pas possible de l’établir après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation. Dans ce cas, il faudra recourir à une étude de sol G5 pour évaluer si la construction a été réalisée en cohérence avec les préconisations révélées par l’étude de sol.

Il existe 2 principales étude G2, à la charge du client, demandées par les assureurs :

• L’avant-projet (G2 AVP)

Son déroulement dépend des données géotechniques fournies lors de la G1. L’AVP se conclut par un rapport sur les hypothèses géotechniques à considérer, sur les principes de constructions envisageables sur le terrain étudié et sur une ébauche dimensionnelle selon le type d’ouvrage à réaliser.

• La phase de projet (G2 PRO)

Plus concrète, elle sert à fournir les valeurs caractéristiques des paramètres géotechniques du sol, des notes techniques sur le choix de la construction, concernant les fondations et les améliorations de sols.

Cette phase consiste en la rédaction du cahier des charges, des plans, des prix et d’un planning prévisionnel, comme pour tout chantier de construction.

La Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) est un document signalant le commencement des travaux à la mairie. Elle doit obligatoirement être adressée dès le début des travaux. Elle est obligatoire seulement pour les détenteurs d’un permis de construire (PC) ou d’un permis d’aménager (PA). Il n’y a pas d’obligation dans le cadre d’une déclaration préalable de travaux (DP) ou d’un permis de démolir.

La démarche est simple puisqu’il suffit d’envoyer à la mairie le formulaire téléchargeable suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1976

Ce document est essentiel dans la constitution de votre dossier d’assurance DO puisqu’il permettra de vérifier la validité des attestations d’assurance décennales des intervenants au chantier, la règle étant qu’elles doivent couvrir la date d’ouverture de chantier.

Il n’y a pas de définition légale de la notion de commencement des travaux mais vous devez commencer les travaux dans un délai de 3 ans suivant l’obtention de votre permis de construire ou d’aménager. Votre permis est périmé si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans. Si vous les interrompez durant plus d’1 an après la période de 3 ans, votre permis est aussi périmé. Vous pouvez toutefois demander la prolongation de votre permis. Vous pouvez le prolonger 2 fois pour une durée d’1 an.

Tout comme la DOC, la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité de vos Travaux (DAACT) est une démarche administrative à effectuer auprès de votre mairie pour l’informer de la fin de vos travaux. Cela permet d’attester de leur conformité à l’autorisation d’urbanisme obtenue.

Elle est à déposer obligatoirement si vous avez reçu une des autorisations d’urbanisme suivantes : déclaration préalable de travaux, permis de construire ou permis d’aménager via le formulaire suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1978

La DAACT est également incontournable dans votre dossier DO puisqu’elle vous sera demandée par l’assureur afin d’obtenir l’attestation définitive.

Elle doit être également accompagnée de 2 autres documents à déposer :

1. L’attestation d’accessibilité

Vous devez fournir une attestation d’accessibilité dans le cas d’une construction des bâtiments neufs suivants :

• Etablissement recevant du public (ERP)
• Bâtiment d’habitation et ses abords
• Maison individuelle construite pour être louée ou mise à disposition ou pour être vendue

2. Attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020 et thermique RT2012

Vous devez fournir une attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020 et thermique (RT2012) pour les travaux suivants :

• Travaux de construction ou d’extension de bâtiments
• Travaux de rénovation énergétique

Lien pour télécharger l’attestation :

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R46960

Pour les maisons individuelles, un diagnostiqueur agréé pour la réalisation de diagnostics de performance énergétique (DPE) peut rédiger cette attestation.

Retour de la mairie

La mairie peut contester la conformité de votre construction à l’autorisation d’urbanisme, en vérifiant sur place, pendant un délai qui varie suivant le lieu de votre construction (secteur historique, exposé aux risques naturels, technologiques et miniers).

La mairie a 3 mois pour contester la conformité des travaux à partir de la date de réception de la DAACT. Sans réponse de la mairie dans les délais, les travaux sont considérés achevés et conformes. Durant ce délai, vous pouvez également lui demander une attestation de non- contestation par courrier simple ou recommandé. L’attestation est délivrée sous 15 jours calendaires à partir de la réception de votre demande.

Lien pour télécharger l’attestation :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1978

Si la mairie ne vous transmet pas cette attestation ou si elle ne vous répond pas, vous devez en faire la demande auprès du préfet du département où se situe la construction.

L’assurance DO se déroule en 2 étapes :

Souscription :  

Généralement, avant le démarrage des travaux mais la souscription peut être possible jusqu’à l’achèvement du « clos – couvert » appelé aussi « hors d’eau – hors d’air » : finition des lots maçonnerie, charpente, couverture, menuiseries extérieures et ravalement.

1. Afin de constituer le dossier technique, nous avons besoin des documents suivants :

• • Récépissé du dépôt ou accord du permis de construire (PC)
  • Plans du permis de construire
  • Etude thermique
  • Etude de sol le cas échéant
  • Contrat de maîtrise d’œuvre le cas échéant
  • Devis + attestation d’assurance responsabilité civile décennale des artisans

2.  Ces documents permettront d’établir une proposition et de vous faire remplir un questionnaire déclaratif.

3. Une fois tous ces éléments validés, il faudra fournir la DOC (une fois le terrain acté chez le notaire si vous n’en étiez pas propriétaire avant).

4. L’assureur émettra alors les conditions particulières de votre contrat et surtout l’attestation prévisionnelle (car basée sur les déclarations théoriques) aussi appelée « note de couverture » qui vous permettra de commencer à débloquer la partie de votre crédit immobilier consacrée à la construction le cas échéant.

Réception :

2^ème partie de votre dossier, la phase de réception démarre lorsque vos travaux seront terminés et permettra d’obtenir l’attestation définitive à partir de laquelle débutera votre garantie de 10 ans.

A cette fin, il faudra fournir :

–  Procès-Verbal de réception rempli avec l’artisan ou le maître d’œuvre pour chaque corps d’état

–  Toutes les factures (y compris celles d’acompte)

– La DAACT tamponnée et signée par la mairie

– Un décompte définitif reprenant l’ensemble des factures des intervenants

– Rapport du test d’infiltrométrie + attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020 et thermique RT 2012

Le schéma ci-dessous permet de mieux appréhender les différentes étapes et leur imbrication globale dans votre projet :